Le bail classique
Durée
Le bail « classique » est conclu pour une première période supérieure ou égale 9 ans et inférieure à 27 ans. A l’expiration de cette 1ère période, le bail est, sauf congé prévu par la loi, suivi automatiquement de 3 périodes d’occupation de 9 ans chacune.
A la fin de ces quatre périodes d’occupation, le bail prend fin de plein droit sans nécessité d’un congé préalable.
Toutefois, si les parties souhaitent poursuivre ensemble, elles disposent de deux possibilités :
- soit elles laissent le bail se poursuivre d’année en année par tacite reconduction ;
- soit elles conviennent de conclure un bail de fin de carrière.
Cession privilégiée ou succession privilégiée
Sous certaines conditions et pour certains types de baux, la législation sur le bail à ferme permet au preneur de transmettre le bail (de son vivant ou pour cause de décès) à un de ses proches sans l’autorisation du bailleur. Cette transmission peut même avoir pour effet de faire redémarrer un nouveau bail classique de 9 ans entre le bailleur et le nouveau locataire et ce, toujours sans l’accord du bailleur. Le bail classique permet ces transmissions sans autorisation et permet également qu’elles aient pour effet de faire redémarrer un nouveau bail classique de 9 ans.
La durée maximale du bail classique n’est donc au final jamais connue à l’avance.
Congés possibles
Les congés les plus fréquents pouvant mettre fin au bail classique sont les suivants :
- Le congé donné par le preneur ;
- Le congé donné par le bailleur pour exploitation personnelle ;
- Le congé donné par le bailleur pour preneur pensionné ;
- Le congé donné par le bailleur pour fins d’intérêt général ;
- Le congé donné par le bailleur pour bâtir ;
- Le congé donné par le bailleur pour usage familial ;
- Le congé donné par le bailleur pour vendre les biens ;
- Le congé donné par le bailleur en cas de décès du locataire ;
- Le congé donné par le bailleur sans motif durant la période de tacite reconduction.
Certains congés peuvent être donnés à tout instant, d’autres à des moments spécifiques. Les dates et conditions pour donner ces congés se trouvent dans chaque modèle-type sur la page congé.
Forme
Le bail classique prévoyant une première période d’occupation de 9 ans peut être signé entre parties sous seing privé.
Le bail classique prévoyant une première période d’occupation supérieure à 9 ans doit être constaté par acte authentique (devant un notaire ou un comité d’acquisition).
Loyer et fiscalité
- Des majorations de fermages sont possibles à certains moments du bail.
- Les fermages portant sur des terrains loués pour une première période d’occupation d’au moins 18 ans sont exonérés à l’impôt des personnes physiques.
Documents contractuels