FAQ

Non. La nouvelle obligation de l'écrit avec l'action en rédaction forcée qui l'accompagne ne s'applique pour l'instant qu'aux baux à ferme conclus à partir du 01/01/2020 ou aux baux à ferme conclus avant le 01/01/2020 mais ayant redémarré à zéro (cfr FAQ : Un bail peut-il redémarrer à zéro sans l'accord du propriétaire?) à partir du 01/01/2020.

Par contre, même si ce n'est pas obligatoire, il est tout de même conseillé de passer son bail verbal à l'écrit en raison de la sécurité apportée aux parties, que cela soit par rapport à la date de fin du contrat ou en cas de vente des biens loués.

En bail à ferme, certains mécanismes permettent au locataire, en cours de bail, d'imposer la conclusion d'un nouveau bail classique de 9 ans.

Ces mécanismes sont :

• La cession à un proche du preneur (privilégiée) ;
• La succession privilégiée ;
• La cession du droit de préemption (cfr FAQ "Le preneur peut-il céder son droit de préemption afin qu'une autre personne l'exerce à sa place?");

Ces mécanismes ne sont applicables que pour le bail classique.

Ils pourraient éventuellement être également applicables durant la seconde période d'occupation d'un bail de longue durée, mais à l'heure actuelle, la législation n'offre pas de certitude sur la question.

Pour répondre à cette question, trois paramètres au moins doivent être pris en compte:

• La plus-value

Selon le rapport de l'Observatoire du foncier agricole 2024, entre 2017 et 2023, en Wallonie, le prix de vente moyen à l'hectare d'un bien immobilier agricole non bâti entièrement situé en zone agricole au plan de secteur a augmenté annuellement de 6,3 %/an.

• Le fermage

Selon le rapport 2022 de Statbel, le montant annuel du fermage moyen en Wallonie est d'approximativement 240 euros. Ce montant peut être plus ou moins élevé en fonction du type de bail choisi (voir calcul du fermage).

• La fiscalité

Le propriétaire bénéficie d'un régime de taxation favorable à l'impôt des personnes physiques.

De plus, des réductions de droit de donation et de succession sont applicables en cas de transmission d'un bien loué en bail à ferme de longue durée ou de carrière.

Pour plus d'informations, consultez la page relative à la fiscalité.

Le fait que le terrain soit loué en bail à ferme à un agriculteur n’empêche pas de le vendre.

Il existe deux principales différences entre une vente d'un terrain loué en bail à ferme et celle d'un terrain libre d'occupation :

1. Le prix

Le prix de vente d'un terrain sous bail à ferme sera plus faible que si le terrain était vendu libre d’occupation puisque le bail à ferme suit le terrain, sauf s'il n'a pas de date certaine antérieure à vente et que le preneur occupe le bien loué depuis moins d'un an (voir aliénation).

Le rapport dressé par l’Observatoire du foncier agricole permet de donner une idée des prix de vente des terrains sous bail à ferme.

Il s’agit toutefois de moyennes qui ne prennent pas en compte les spécificités qui pourraient être liées au terrain vendu et qui peuvent également en diminuer ou en augmenter la valeur (ex : enclavement, superficie,…).

2. Le droit de préemption

Le droit de préemption permet au preneur d’un bien rural loué sous bail à ferme d’être substitué à n’importe quel acquéreur en offrant un prix équivalent à celui qui a été offert par ce dernier.

Le droit de préemption n'est pas applicable dans tous les cas.

En cas de vente des biens loués sous bail à ferme, le droit de préemption permet au preneur d’être substitué à n’importe quel acquéreur en offrant un prix équivalent à celui qui a été offert par ce dernier.

Le preneur peut non seulement exercer le droit de préemption pour lui-même, mais aussi pour ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint ou de son cohabitant légal ou pour les conjoints ou cohabitants légaux desdits descendants ou enfants adoptifs, à condition qu’ils participent effectivement à l’exploitation du bien.

Le preneur qui a fait usage de son droit de préemption ne peut pas, pendant une période de cinq ans à dater de l'acquisition, céder le bien ni son exploitation à des personnes autres que son conjoint, son cohabitant légal, ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint ou de son cohabitant légal ou aux conjoints ou aux cohabitants légaux desdits descendants ou enfants adoptifs. La limite au droit de cession ne vaut toutefois pas dans le cas où le preneur peut revendre le bien à un acheteur qui lui garantit dans l'acte de vente une durée de bail effective de neuf années.

En cas d'inobservation de ces règles, le preneur est tenu de payer au vendeur une indemnité correspondant à 20 p.c. du prix de vente des parcelles en question, sauf s'il a obtenu, au préalable et pour des motifs sérieux, l'autorisation du juge de paix.

Non, il existe une série d'exceptions au droit de préemption du preneur qui seront vérifiées par l'officier instrumentant en charge de la vente :

• Si le bien n’est pas exploité par le preneur personnellement ou par son conjoint ou par son cohabitant légal, ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint ou de son cohabitant légal ou par les conjoints ou les cohabitants légaux desdits descendants ou enfants adoptifs ;
• Si le preneur a atteint l’âge de la pension, bénéficie d’une pension de retraite et ne peut indiquer aucun repreneur parmi ses descendants ou enfants adoptifs ou à ceux de son conjoint ou de son cohabitant légal ou aux conjoints desdits descendants ou enfants adoptifs ou aux cohabitants légaux desdits descendants ou enfants adoptifs ;
• Sauf si le preneur est lui-même une des personnes décrites ci-après, en cas de vente du bien au conjoint, au cohabitant légal, aux descendants ou enfants adoptifs ou à ceux du conjoint ou du cohabitant légal ou aux conjoints ou aux cohabitants légaux desdits descendants ou enfants adoptifs du propriétaire ou d'un descopropriétaires ou aux conjoints et aux cohabitants légaux desdits descendants ou enfants adoptifs, achetant pour leur propre compte et pour autant qu'il n'y ait pas revente avant deux ans ;
• En cas de vente du bien à une administration publique ou à une personne juridique de droit public lorsque le bien est acquis en vue d’être utilisé à des fins d’intérêt général ;
• En cas de vente à un copropriétaire d’une quote-part dans la propriété du bien loué. Cette exception ne peut être invoquée que par les personnes devenues copropriétaires par héritage ou par testament ou qui étaient déjà copropriétaires au moment de la conclusion du bail ou qui ont acheté le bien en indivision pendant la durée du bail sans que le preneur ait usé de son droit de préemption ;
• Lorsque le bien fait l’objet d’une promesse de vente ayant date certaine antérieure à la conclusion du bail, pour autant que cette promesse soit acceptée par son bénéficiaire ;
• Si le preneur a déjà donné congé ;
• Dans la plupart des cas de vente de terrains à bâtir ou à destination industrielle ;
• En cas de vente de terrains qui sont expropriés ou acquis par une administration publique sous le couvert d’un arrêté du Gouvernement régional décrétant ou autorisant l’expropriation pour cause d’utilité publique ;
• Lorsque les parties ont mis fin au bail en cours et que l’accord a été constaté par acte authentique ou par déclaration faite devant le Juge de Paix, sur son interpellation ;
• En cas de motifs sérieux invoqués par le propriétaire devant le Juge de Paix, préalablement à la vente, en vue d'être autorisé à vendre le bien sans que le locataire ne puisse exercer son droit de préemption.

Oui, le preneur peut également céder son droit de préemption à un tiers afin que ce dernier l'exerce à sa place. En cas de cession du droit de préemption durant un bail classique (et possiblement durant la deuxième période d'un bail de longue durée. Ce cas n'est toutefois pas tranché à l'heure actuelle par les Cours et tribunaux), la cession du droit de préemption a pour effet de faire repartir le bail à zéro pour une 1^ère période de 9 ans avec un maximum de 3 renouvellements de 9 ans à dater du jour anniversaire de l'entrée en jouissance du preneur suivant la date d'acquisition par le tiers.

Le preneur qui a cédé son droit de préemption ne peut pas, pendant une période de neuf ans à dater de l'entrée en vigueur du nouveau bail, céder l'exploitation du bien à des personnes autres que son conjoint, son cohabitant légal, ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint, de son cohabitant légal ou aux conjoints et aux cohabitants légaux desdits descendants ou enfants adoptifs.

En cas d'inobservation de cette règle, le preneur est tenu de payer au vendeur une indemnité correspondant à 50 % du prix de vente des parcelles en question, sauf s'il a obtenu, au préalable et pour des motifs sérieux, l'autorisation du juge de paix.

Si son droit de préemption n’est pas respecté, le locataire peut, au choix :

• Obtenir une indemnité du vendeur correspondant à 20 % du prix de vente ;

• Etre substitué à l'acquéreur en lui remboursant le prix payé par lui ainsi que les frais de l'acte.

Attention aux délais! En effet, ces deux actions se prescrivent, en cas de vente publique, par trois mois à dater de l'adjudication et, en cas de vente de gré à gré, par trois mois à dater de la notification de cette vente au preneur, si une telle notification a eu lieu, et sans cela par deux ans à dater de la transcription de l'acte de vente.

En principe, le preneur dispose de la liberté de culture. Le bailleur ne peut donc pas lui imposer un mode de culture particulier.

Toutefois, le preneur devra :

• Cultiver en bon père de famille et notamment, respecter les législations en vigueur ;
• Respecter les clauses environnementales imposées par le bailleur. Ces clauses environnementales sont encadrées par la législation. Les possibilités de les utiliser diffèrent en fonction du type de bailleur (privé ou public) et du type de terrain. Chaque modèle de bail proposé sur notre site comporte les clauses environnementales possibles dans chaque type de situation. Consultez la page les différents types de baux pour les retrouver.

En principe, le bailleur ne peut faire aucune plantation d’arbres pendant le bail.

Les plantations suivantes sont toutefois permises :

• le remplacement d’arbres fruitiers à haute ou à basse tige (pas la plantation de nouveaux arbres) ;
• le remplacement des haies mortes ;
• le remplacement d’arbres forestiers sur les prairies ;
• les plantations nécessaires à la conservation du bien.

Le preneur a le droit de faire de nouvelles plantations :

• S'il a obtenu l’accord écrit du bailleur ;
• S'il s'agit de plantations autorisées par la législation :
  • des plantations qui sont nécessaires à la conservation du bien ;
  • des plantations de remplacement d’arbres morts ou abattus (sauf si un congé valable a été donné) ;
  • des plantations d’arbres fruitiers à basse tige (sauf si un congé valable a été donné) qui ont une étendue d'au moins 50 ares, qui sont attenantes à une plantation existante ou à un chemin d'accès permanent et pour autant qu'elles soient courantes dans la région et conforme aux données d'une exploitation rationnelle. Sur ce dernier point, le preneur doit obtenir préalablement l'avis favorable du service désigné par le gouvernement.

Si une plantation autorisée par écrit par le bailleur ou réalisée sans autorisation mais conformément à la législation a causé une plus-value au bien loué, deux cas de figure se présentent :

• Le bail prend fin à l'initiative du bailleur avant que la plantation ait dix-huit ans, le preneur a droit à une indemnité qui sera égale à cette plus-value ;
• Le bail prend fin à l'initiative du preneur, cette indemnité ne peut pas dépasser le montant des fermages payés au cours des cinq dernières années par le preneur pour la totalité des biens loués par lui au même propriétaire.

Si une plantation autorisée par écrit par le bailleur ou réalisée sans autorisation mais conformément à la législation a causé une moins-value au bien loué, le bailleur a droit, de la part du preneur, à une indemnité qui sera égale à cette moins-value.

En principe, sauf en cas de congé valable, le locataire a le droit de construire tous les bâtiments et faire tous les travaux et ouvrages, y compris les travaux et ouvrages nouveaux, les travaux et ouvrages d’amélioration, de réparation ou de reconstruction, qui sont utiles à l’habitabilité du bien loué ou utiles à l’exploitation du bien et conformes à sa destination.

S'il rentre dans ces conditions, le preneur ne doit pas demander d'autorisation, ni au bailleur, ni au Juge de Paix. Cependant, il est toujours préférable de tenter de l'obtenir au préalable afin de sécuriser les travaux et obtenir un régime d'indemnisation plus favorable en fin de bail.

Par ailleurs, le preneur qui a obtenu le consentement du bailleur ou l’autorisation du Juge de Paix est autorisé à prendre inscription hypothécaire sur les parcelles cadastrales sur lesquelles lesdites constructions, travaux ou ouvrages ont été exécutés.

Le preneur sera tenu d’entretenir les bâtiments qu’il a construits et devra en supporter les charges.

En principe, le preneur qui a supporté les frais des constructions, travaux et ouvrages conformément à la loi sur le bail à ferme a droit à une indemnité égale à la plus-value que le bien a acquise de ce fait. Cependant, lorsque :

• Les travaux ont été autorisés par écrit ou via une procédure devant le Juge de Paix :
  • Si le bail prend fin à l'initiative du bailleur ou à l'initiative du preneur mais uniquement dans ce deuxième cas pour motif grave, le montant de l'indemnité pour plus-value ne pourra être inférieur aux frais que le preneur a supportés, dans la mesure où ils n'ont pas été amortis, cet amortissement étant fixé forfaitairement à 4 p.c. l'an ;
  • Si le bail prend fin à l'initiative du preneur sans motif grave, l'indemnité prévue à l'alinéa précédent ne peut pas dépasser le montant des fermages payés par lui au cours des cinq dernières années pour la totalité des biens qu'il louait au même propriétaire ;
     
• Les travaux n'ont pas été autorisés par écrit ou via une procédure devant le Juge de Paix : le montant de l'indemnité ne pourra dépasser la somme des fermages payés par le preneur au cours des trois dernières années, pour la totalité des biens loués par lui au même bailleur.

Selon la législation, le preneur sortant doit recevoir du bailleur une indemnité du chef des pailles, engrais, arrière-engrais qu'il abandonne à sa sortie, du chef de ses avances aux cultures ainsi que du chef des améliorations apportées aux terres quant à leur état de propreté.

L'indemnité du chef des pailles, engrais, arrière-engrais et avances aux cultures et améliorations est égale à leur valeur à la fin du bail, eu égard à la destination des biens loués, mais elle ne peut dépasser le montant des dépenses faites par le preneur.

Comme l'état des lieux et les analyses de sol étaient rarement réalisés auparavant, les parties ont souvent convenu d'un montant forfaitaire d'approximativement 2 années de fermage en sortie de bail si le locataire prouvait bien qu'il avait mis de l'engrais sur les terres jusqu'au bout du contrat de bail.

Dorénavant, grâce à la nouvelle obligation de réaliser un état des lieux d'entrée contenant des analyses de sol, les indemnités pour arrière-engrais devraient être plus facile à calculer puisque la législation indique que si le bailleur prouve que le preneur a reçu gratuitement à son entrée, des pailles, engrais, arrière-engrais, prestations ou avantages, il sera établi un compte à la fin du bail et le bailleur ou le preneur devra la valeur de la différence des quantités, calculée au moment de la sortie de ferme.

La législation n'interdit pas au preneur de conditionner son accord de terminer le bail à l'amiable au paiement d'une indemnité fixée librement.

La loi sur le bail à ferme ne l'interdit pas.

Par contre, l'agriculteur à qui le bail est cédé devra être particulièrement attentif à deux éléments :

• L'accord du bailleur ;
• Le type de bail cédé et le nombre d'années qu'il reste à courir.

La législation sur le bail à ferme l'interdit formellement.

La législation sur le bail à ferme l'interdit formellement.