Le bail à ferme

Qu’est-ce que le bail à ferme ?

 

Le bail à ferme est un contrat de location (bail) d'un ou plusieurs biens immobiliers que les parties affectent, principalement à l'exploitation agricole (à l'exclusion de la sylviculture).

En Région wallonne, près de 70% des 716.000 hectares de superficie agricole utile sont exploités en mode locatif. Le bail à ferme constitue donc le cadre principal des relations contractuelles entre les propriétaires fonciers (bailleurs) et les agriculteurs exploitants (preneurs). Plusieurs milliers d’exploitants agricoles et de propriétaires privés ou publics sont ainsi directement concernés par la législation sur le bail à ferme.

 

Réforme des législations relatives au bail à ferme

 

Les dispositions légales régissant les baux à ferme sont rassemblées à la 3ème section du Livre III, Titre VIII, Chapitre II du Code civil sous l’intitulé « Des règles particulières aux baux à ferme ».

Cette législation du 4 novembre 1969 coordonne l’ensemble des dispositions spécifiques sur le bail à ferme.

Depuis plusieurs années, la loi du 4 novembre 1969 communément appelée « la Loi sur le bail à ferme » était sujette à de nombreuses critiques, tant du côté des propriétaires que du côté des exploitants. En effet, les réalités de terrain ayant évolués, un besoin d’actualisation se faisait sentir.

C’est pourquoi, suite au transfert aux Régions de la compétence « bail à ferme » en janvier 2015, le Ministre wallon de l’Agriculture a souhaité s’atteler au chantier de la modernisation de cette législation. À son initiative, un groupe de discussions composé de représentants du secteur agricole, des propriétaires privés et publics ainsi que des associations environnementales a été créé afin d’élaborer de concert une réforme significative des lois en lien avec le bail à ferme.

Ces travaux ont débouché sur deux décrets, datés tous les deux du 2 mai 2019 :

  • Un décret modifiant diverses législations en matière de bail à ferme, qui modifie principalement la loi sur le bail à ferme et le décret du 20 octobre 2016 limitant les fermages. Ce décret a également modifié le Code wallon de l’Agriculture en élargissant le champ d’application de la notification à l’Observatoire du foncier agricole aux baux à ferme. Un décret fiscal prévoyant un système d’abattement des droits de succession et des droits de donation dans le but de favoriser la conclusion de baux de longue durée et de carrière.

  • Un décret fiscal prévoyant un système d’abattement des droits de succession et des droits de donation dans le but de favoriser la conclusion de baux de longue durée et de carrière.

La réforme est entrée en vigueur le 1er janvier 2020, exception faite de la réduction des droits de succession et des droits de donation qui sera applicable à partir du 1er janvier 2021.

Cela implique notamment que tous les nouveaux baux écrits doivent obligatoirement être notifiés à l’Observatoire du foncier agricole. Cette notification est électronique et gratuite. Elle s’effectue via votre espace personnel sur Wallonie.be

 

Outils de vulgarisation

 

La Direction de l’Aménagement foncier rural propose plusieurs documents de vulgarisation portant sur les grandes lignes de la réforme du bail à ferme. Il s’agit d’outils explicatifs, à valeur indicative, des évolutions apportées au cadre légal.Ils seront mis en ligne ci-dessous au fur et à mesure de leur publication.

Une version papier de la brochure est disponible sur simple demande via le formulaire en ligne.

 

Textes légaux adoptés dans le cadre de la réforme

 

 

Notification d’un bail à ferme et d’un état des lieux à l’Observatoire du foncier agricole

 

Tel que prévu à l’article D.54 du Code wallon de l’Agriculture, le bail et l’état des lieux sont notifiés sans délais auprès de l’Observatoire du foncier agricole.

Lorsque le bail est conclu devant un notaire, c’est lui qui effectue la notification à l’observatoire du foncier agricole.

Lorsqu’il est conclu sous écriture privée, cette obligation revient au bailleur.

S’agissant de l’état des lieux :

  •  Si les parties passent le bail devant notaire et que l’état des lieux est déjà effectué à ce moment, alors le notaire le notifiera en même temps que le bail. Si par contre les parties effectuent l’état des lieux après la signature du contrat de bail ou qu’elles n’en informent pas le notaire, alors elles devront le notifier elles-mêmes, bailleur ou preneur ;

 

  • Si les parties passent le bail sous écriture privée, alors la partie la plus diligente (bailleur ou preneur) sera tenue de le notifier.

 

Qui notifie ?

Notification

Bail

État des lieux

Effectué à la signature du bail

Pas encore effectué à la signature du bail

Bail devant notaire

Le notaire

Le notaire

La partie la plus diligente

Bail sous écriture privée

Le bailleur

La partie la plus diligente

 

Si le bail est notifié par le bailleur, cette notification est réalisée via le formulaire disponible sur l’espace personnel du site www.wallonie.be

 

Si l’état des lieux est notifié par la partie la plus diligente, cette notification est réalisée :

  • En joignant l’état des lieux à la notification du bail s’ils sont notifiés en même temps
  • En envoyant l’état des lieux à « observatoirefoncier.ruralite@spw.wallonie.be »
  • En veillant à mentionner la référence du bail auquel se rapporte l’état des lieux.

 

Surperficies minimales et maximales de rentabilité

 

La réforme du bail à ferme a été l’occasion de réinstaurer des superficies de rentabilité. En effet, les superficies maximales existaient déjà mais n’étaient plus calculées depuis des années. Les superficies minimales quant à elles sont une nouveauté.

Ces superficies de rentabilités ont deux utilités :

  • Lorsque le preneur d’un bail à ferme exerce la profession agricole à titre principal, elles peuvent constituer une limite aux congés pour exploitation personnelle dans deux situations :
    • Lorsque le congé a pour conséquence de porter la superficie de l’entreprise agricole du propriétaire qui remet le congé au-delà de la superficie maximale de rentabilité ;
    • Lorsque le congé a pour conséquence de porter la superficie de l’entreprise agricole du preneur qui reçoit le congé en-dessous de la superficie minimale de rentabilité ;

 

  • Lors d’une procédure de mise sous bail à ferme d’un bien appartenant à un propriétaire public, les superficies de rentabilité constituent des critères d’exclusion et d’attribution du bien :
    • Le candidat sera exclu si la superficie agricole utile de son exploitation dépasse la superficie maximale de rentabilité ;
    • Le candidat se verra accorder des points supplémentaires si la superficie agricole utile de son exploitation est en-dessous de la superficie minimale de rentabilité.

 

L’arrêté du Gouvernement wallon du 20 juin 2019 fixant les modalités de fixation des superficies minimales et maximales de rentabilité prévoit la méthode de calcul de ces superficies.

Les valeurs applicables du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2024 ont été calculées et sont reprises dans l’arrêté Ministériel du 5 décembre 2019.

 

Carte des régions agricoles de Wallonie

 

 

Demande d'informations

 

bailaferme@spw.wallonie.be

 

Liens